Часовой пояс: UTC + 3 часа




Начать новую тему Ответить на тему  [ Сообщений: 16 ]  На страницу 1, 2  След.
Автор Сообщение
СообщениеДобавлено: Вт 01 июл 2008, 19:56  Заголовок сообщения: Покупка квартиры
 
Не в сети
Супер-Модератор
Аватара пользователя

Автор темы
Зарегистрирован: Пт 29 окт 2004, 22:22
Сообщения: 5652
Откуда: посмотри в окно..
Благодарил (а): 891 раз.
Поблагодарили: 3557 раз.
5 шагов при покупке квартиры

В большинстве случаев оплата свежекупленной недвижимости происходит через депозитарную ячейку банка. Мы рассмотри пошагово, как именно это происходит и какие подводные камни могут встретиться на пути покупателя и продавца.

Преамбула. До всех денежно-оформительных хлопот

Человек хочет продать свою недвижимость, заключает договор с риэлтерской фирмой или нанимает частного маклера, размещает рекламу и ждет своего покупателя. Наконец покупатель находится. Он смотрит на предлагаемую квартиру, торгуется (или не торгуется), принимает решение и… начинает бояться за свои деньги. Одновременно с ним за свою недвижимость начинает бояться продавец.

Страхи оправданы. Квартира зачастую является единственным капиталом гражданина, а деньги за нее платятся огромные.

Рынок недвижимости выработал достаточно простые и надежные схемы передачи денег с гарантиями для всех сторон сделки.

Самым распространенным из них является передача денег через депозитарную ячейку банка. Его мы и отследим пошагово.

Вот краткий перечень действий, которые придется совершить:

+ заключение договора аванса (задатка);
+ подготовка пакета документов для передачи в регистрационную палату;
+ подготовка документа купли-продажи;
+ назначение дня совершения сделки (если все это делается без + привлечения агентства недвижимости, то документы подписываются непосредственно в банке или в регистрационном центре при банке).


Предварительный договор

Это первый шаг на пути совершения сделки. Предварительный договор составляется тогда, когда обе стороны уже собрались ответственно совершить сделку. И покупатель собирается передать первые деньги продавцу в ознаменование серьезности своих намерений. Это «Авансовый договор» или «Договор о задатке».

Стоит знать, что «Договор о задатке» подпадает под ст. 391 Гражданского кодекса, в которой оговорено, что при невыполнении договора с виновной стороны взимается сумма задатка в двойном размере. И любой суд, вне зависимости от частных договоренностей, примет именно такое решение. Закон – выше частных договоренностей. Так как никто не гарантирован от форс-мажорных обстоятельств, опытные риэлтеры советуют заключать «Авансовый договор», как более гибкий.

Заключается этот договор (вне зависимости от названия) в простой письменной форме и не требует заверения у нотариуса, поскольку нотариус по закону заверяет действия. А эти бумаги – выразители намерения.

Договор отчуждения

В «Договоре отчуждения» прописывается время, в которое должна совершиться сделка: когда документы должны пойти на госрегистрацию. По «Договору отчуждения» право собственности должно перейти от одного лица к другому. Он тоже может быть заключен в простой письменной форме, но может быть заключен и у нотариуса (не обязательно). Если этот договор заверен нотариусом, но не прошел госрегистрации, то силы он не имеет. Соглашаться на передачу денег до госрегистрации нельзя. Нотариус выступает только в качестве свидетеля и смысл обращения к нему появляется, если в сделке участвуют люди, относящиеся к группе риска. На суде нотариус выступит соответчиком. Цена подписи нотариуса – 1-1,5% от цены, указанной в договоре продажной стоимости.

Отступление

Чаще всего в договоре указывается необлагаемая налогом цена до 1 млн. руб. Причина общеизвестна: нелюбовь граждан платить налоги, ведь все, что выше этой суммы, облагается налогом и немалым. Это экономно, но рискованно. Если дело дойдет до суда и сумму, выплаченную за квартиру, по каким-то причинам захочется вернуть, ничего не получится. Вернется только то, что было указано в договоре. Все сказки о расписках или иных бумажках, в которых указаны дополнительно выплаченные деньги – пустое. В суде они не помогут. Если хочешь быть уверенным в возврате именно той суммы, которую заплатил – именно ее и укажи в договоре.

Договор отчуждения (продолжение). Банковский договор Договор подписывают все стороны-участники. Одновременно подписывается договор с банком о банковских услугах (аренде сейфовой ячейки). У всех банков есть специальный договор, касающийся риэлтерских сделок, где оговаривается кто, когда и с какими документами может пройти к ячейке.

Регистрация сделки идет месяц. По ускоренной процедуре – две недели. Банк пустит к ячейке продавца, предоставившего зарегистрированный договор купли-продажи и свидетельство о собственности на квартиру. Если сделка не состоялась или в течение 28 дней продавец не является, то в последние 2 дня месяца к ячейке пропускают только покупателя. Для прохода к деньгам ему нужно предъявить паспорт.

Банк за содержимое ячейки ответственности не несет. Он берет на себя функции контролера. Если в дополнительных условиях прописаны два человека, то одного уже не пустят ни при каких обстоятельствах. Если на бумаге помарка или грамматическая ошибка, человека не впустят. Нужно будет снова собирать всех участников сделки и переписывать договор.

Если совершается не простая сделка купли-продажи, а «альтернатива» (цепочка), то в договоре стоят только два крайних звена: человек закладывающий деньги и человек, достающий их из ячейки. Если же внутри цепочки присутствуют доплаты, то, как правило, на получение этих (меньших) денег просто пишется расписка.

Акт приема-передачи собственности

И последний шаг, который стоит сделать покупателю – подписать акт приема-передачи собственности. Он составляется в простой письменной форме. В нем указывается, что квартира передана в том виде, в котором была при просмотре. Или в том, в котором это было предусмотрено устной договоренностью. Проще говоря, акт приема-передачи свидетельствует о том, что продавец не захватил с собой свой золотой унитаз и джакузи, на которые, собственно, и позарился покупатель при выборе квартиры.


Последний раз редактировалось Дориан Ятс Чт 18 июн 2009, 12:21, всего редактировалось 1 раз.


За это сообщение автора Дориан Ятс поблагодарили: 2 MichaelНадя
Вернуться к началу
 Профиль  
СообщениеДобавлено: Вт 01 июл 2008, 19:59  Заголовок сообщения:
 
Не в сети
Супер-Модератор
Аватара пользователя

Автор темы
Зарегистрирован: Пт 29 окт 2004, 22:22
Сообщения: 5652
Откуда: посмотри в окно..
Благодарил (а): 891 раз.
Поблагодарили: 3557 раз.
Инструкция для мошенника

В этой статье мы привели примеры афер, связанных с куплей-продажей квартир. Именно афер, когда покупатель или продавец оказывается втянутым в заранее спланированный сценарий, итогом которого является потеря денег или недвижимости.

Мошенничество на рынке недвижимости есть. Оно никуда не исчезло, просто случаев мошенничества стало несколько меньше, нежели в начале и середине девяностых. Однако совсем искоренить это негативное явление из жизни нашего общества пока не удалось и вряд ли кому-нибудь удастся в ближайшее время. В этой статье мы приведем примеры афер, связанных с куплей-продажей квартир. Именно афер, когда покупатель или продавец оказывается втянутым в заранее спланированный сценарий, итогом которого является потеря денег или недвижимости.

Сорвать весь куш

Продать квартиру и получить за нее всю ее стоимость, вместо реального хозяина непросто, но возможно. Пытаться оформить сделку купли-продажи жилья, уже находящегося в чьей-то собственности слишком опасно. Можно попасться на том, что чиновник, который будет оформлять документы, заметит, что в паспорт мнимого хозяина вклеена другая фотография, нежели та, что храниться в архиве. Все дело в том, что при приватизации, или любой другой сделке, копии основных документов остаются в органах регистрации.

Другое дело, когда квартира еще неприватизирована. Если мошеннику удается завладеть паспортом человека, который проживает в такой квартире, и если, еще ко всему прочему, этот гражданин надолго уехал из дома, то шансы провернуть дело, у афериста весьма высоки. Граждане, уезжающие за рубеж, зачастую оставляют российские паспорта дома. Идеальная ситуация для совершения весьма крупной аферы. Имея на руках настоящий паспорт, мошенник изготавливает фальшивый, но со своей фотографией. Паспорт позволяет ему собрать все необходимые документы для приватизации жилья, а затем и для его продажи. Паспорт позволяет совершить регистрацию этих сделок. Афера сложная, но встречающаяся. Когда она вскрывается, то, разумеется, покупатель лишается приобретенной у мошенника недвижимости, а заплаченные деньги ему никто не возвращает. Хозяин квартиры испытывает весьма неприятные мгновения в своей жизни, покупатель теряет всю уплаченную мошеннику сумму, почти наверняка безвозвратно.

Однако наличие именно неприватизированной квартиры и даже паспорта ее хозяина является совсем необязательным условием для совершения аферы с продажей. Длительно отсутствующего человека можно ведь похоронить. Нет, не подумайте ничего такого. Мошенники - это не убийцы. Достаточно сфабриковать фальшивое свидетельство о смерти владельца квартиры и завещание. Вступив через полгода в права наследования, аферист немедленно продает квартиру. Все, дело сделано.

В любом случае, чтобы провернуть операцию, главное чтобы квартира была пустующей, то есть хозяин был в отъезде. Все дело в том, что очень неудобно показывать недвижимость покупателям, когда в любой момент может нагрянуть кто-нибудь из настоящих жильцов. Слишком велика вероятность накладок. Есть еще один источник опасности - это соседи. Зная, что квартира пустует, и, увидев в ней посторонних людей, соседи могут вызвать милицию, или просто поинтересоваться: что же это неизвестные люди делают в чужом доме?

Покупатель, даже если он совсем чужд недоверчивости, все равно должен насторожиться. Весьма вероятен крах операции и даже более серьезные неприятности, как попадание в то же самое отделение милиции. Мошенники этого не любят и поэтому, чтобы подстраховать себя, они могут просто снять квартиру на длительный срок, а могут вступить в сговор с реальным хозяином. Однако в любом случае, документ и даже его ксерокопия в руках афериста - это серьезный инструмент для совершения обмана, поэтому будьте внимательны, когда доверяете кому-либо подобную информацию, скажем при приватизации жилья с помощью третьих лиц.

Меньше денег за меньший риск

Регистрация сделки купли-продажи - это длительный процесс, к тому же требующий сбора документов. Всегда есть вероятность, что возникнут те или иные непредвиденные обстоятельства, все предугадать, даже опытный аферист может не всегда, поэтому, обманывая людей на меньшие деньги, мошенники работают и по более безопасным схемам. Получив и подделав документы на квартиру, и опять же, имея возможность ее показа, иногда преступники ограничиваются сбором предоплаты. Они могут попытаться сделать еще один шаг и уговорить покупателя заплатить часть суммы, или даже всю сумму после заключения основного договора, но до регистрации сделки. На всякий случай уточняем, что делать этого ни в коем случае нельзя. Деньги обязательно надо закладывать в банковскую ячейку, доступ к которой покупатель получает только после процедуры регистрации. Используя такую схему, преступники могут получить аванс или «продать» сразу несколько квартир, после чего исчезнуть.

Не столь изящно, но с тем же эффектом

Известно, что существует понятие «юридической чистоты» квартиры. Известно, что если сделка нарушает права третьих лиц, то эти лица могут в судебном порядке признать сделку недействительной. В таком случае, результаты сделки аннулируются: квартира возвращается в собственность продавца, а покупатель получает обратно деньги. Но если в договоре указана меньшая сумма, нежели реальная стоимость квартиры? Для ухода от уплаты налога, чаще всего так и делается. Теперь представьте себе ситуацию, когда вся цепочка, от продажи квартиры, до признания сделки недействительной была заранее продумана и спланирована. В таком случае маржа злоумышленников будет составлять разницу между реальной стоимостью квартиры и той цифрой, что была указана в договоре. Именно ради нее и задумывается сделка, так что надеется на то, что все заплаченные деньги будут возвращены, может только очень наивный человек.

И, наконец, еще один частный случай мошенничества. Если после смерти человека не обнаруживается наследников, то вся его собственность, по закону переходит к государству. Рынок жилья знает аферы и с такими квартирами. Суть их заключается в следующем: Умирает человек. Наследники в положенный шестимесячный срок не объявляются. Мошенник узнает о существовании такой выморочной квартиры. Найдя однофамильца покойного, подделав документы, и обеспечив необходимое судебное решение, преступник становится собственником данного жилья, после чего продает его. Неприятность заключается в том, что когда преступление раскрывается, а вероятность этого весьма высока, страдает в первую очередь обманутый покупатель. Жилье по решению суда отходит государству. Покупатель оказывается без приобретенной недвижимости, деньги, как Вы понимаете, ему никто не возвращает.

Мы просим не воспринимать название данной статьи буквально и не расценивать ее, как инструкцию для мошенника. В мире аферистов все эти приемы и уловки давно и хорошо известны. Мы описали их вкратце здесь, лишь для того, чтобы честный человек, мог узнать о том, в какую ловушку он может угадить, если будет излишне доверять малознакомым людям в таком серьезном деле, как купля-продажа недвижимости.


Вернуться к началу
 Профиль  
СообщениеДобавлено: Вт 01 июл 2008, 20:08  Заголовок сообщения:
 
Не в сети
Супер-Модератор
Аватара пользователя

Автор темы
Зарегистрирован: Пт 29 окт 2004, 22:22
Сообщения: 5652
Откуда: посмотри в окно..
Благодарил (а): 891 раз.
Поблагодарили: 3557 раз.
Бди! Что скрыто в документах на покупку жилья

Не следует доверять решение своего квартирного вопроса одному риэлтору
Потеря денег как правило всегда соседствует с потерей недвижимой собственности, поскольку последняя в силу ряда обстоятельств не находит нового владельца или теряет его. Так что разделять утрату денег и жилья не имеет смысла.

Просто схемы мошенников, если можно так выразиться, подразделяются на два вида:

+ покупатель отдает деньги, но собственником так и не становиться;
+ вначале покупатель становиться собственником, а потом узнает, что все потерял.
Как вы понимаете разделение афер весьма формальное, а итог один и тот же!

Но коль, в прошлой статье мы рассматривали вариант «а», теперь поговорим о случае «б».

Была квартира ваша, а стала наша!

Избитый случай — возвратившиеся собственники или претенденты на благоприобретенное жилье. «Уж сколько раз твердили миру», что проверка юридической чистоты квартиры (остановимся простоты на этом термине, хотя может быть и дом, и земля…), особенно при сделках на вторичном рынке — крайне ответственное дело, можно сказать, самое важное. И именно этой проверке необходимо уделять самое пристальное внимание! Но нет, подавляющее большинство проблем и по сей день связано именно с недостаточным изучением сопутствующей на квартиру документации!

Квартира продается. Новый собственник радуется жизнью, и вдруг к нему являются один из следующих персонажей (как в сказке):

+ отмотавший срок в прекрасном Калымском крае дядя, когда-то здесь обитавший и лишь временно выписанный;
+ молодой человек с наколкой ВДВ просвечивающей из-под тельняшки, с вопросом, куда вы дели маму?
+ троюродная сестра из Крыжополя, являющаяся единственной родственницей и соответственно наследницей;
+ очнувшийся от запоя и излечившийся враз от алкоголизма племянник, вспомнивший внезапно о скоропостижно скончавшейся тетушке, имевшей квартиру (а почему бы и нет?);
+ бывший муж, который по документам вовсе и не бывший, а в действительности самый настоящий и обретший вновь способность мыслить и качающий права в результате незаконно проведенной приватизации;
+ пышногрудая мать-героиня и одновременно мать-одиночка, работница собеса, до последнего дня ухаживавшая за хозяйкой на правах будущей наследницы (вот и завещание, посмотрите!).
Далее список продолжать бессмысленно. Хотя он весьма внушительный, поверьте! Иногда доходит до абсурда: всплывает по нескольку завещаний, оформленных одним числом, отыскиваются никогда не виданные родственники и прочее и прочее.

Все эти лица не просто желают жить в теперь уже вашей квартире, но и имеют на это все права! А вы свою квартиру по большому счету вынуждены либо делить с ними, либо размениваться! Одним словом, вы теряете благоприобретенную собственность.

Уважаемые покупатели, не нужно все валить на несовершенство отечественного законодательства (хватит того, что его и так во всех СМИ клеймят). От этого законодательство совершенней не станет!

Не следует полностью доверять решение своего квартирного вопроса одному риэлтору, он, как ни крути, ответственности по существу не несет, поэтому все равно выкрутиться, в отличие от вас.

Единственный верный подход при операции с недвижимостью — включить собственные внимательность и аккуратность!

Существуют домовые книги, и выписки из них — не тайна за семью печатями, как нам часто пытаются внушить. Существуют соседи, с которыми всегда можно вежливо и по-человечески поговорить. Существуют независимые риэлторы, которые могут осуществить дополнительную проверку. Существуют банки, у которым мы берем ссуду и они всегда проверяют по своим каналам объект вложения выдаваемой вам ссуды (вас же никто не заставляет брать эту ссуду, в последний момент можно и отказаться). Существуют страховые компании, страхующие вашу сделку, осуществляющие титульное страхование — они тоже проверяют страхуемый объект. Существуют органы милиции со своими базами! Существуют, в конце концов, частные детективные агентства! И надо пользоваться любыми удобными для вас существующими возможностями, причем желательно несколькими. Да, надо не стесняться, не отворачиваться, а пользоваться! Чтобы потом не разводить руками и не сидеть у разбитого корыта!

Все не выявленные сразу претенденты на приобретенное вами жилье — продукт невнимательности и некачественной проверки. Например, в домовой книге указано, что кто-то выписан из квартиры. Необходимо докопаться до причины такого случая.

Возможно, выписка носит временный характер: человек ушел в армию, отбыл по месту несения наказания, уехал в длительную экспедицию или командирован на длительный срок и пр. В таком случае очень высока вероятность возвращения этого человека обратно. Выписанный мог скончаться, тогда у него могут быть родственники, которые вправе претендовать на часть своей собственности. Выписанный человек мог и переехать окончательно, но это также вовсе не означает, что он или его родные не могут быть законными наследниками.

Особое внимание стоит уделить несовершеннолетним детям, а также недееспособным гражданам. Как известно, в нашей жизни все движется, так что несовершеннолетние становятся совершеннолетними, а недееспособные могут превратиться в дееспособных. Существует также категория временно находящихся в нетрезвом уме и нетвердой памяти, что опять же — только временно!

Что касается детей, то наиболее часто всплывают случаи незаконной приватизации жилья. Повзрослевшее дитятко «вспоминает», что маменька и папенька не включили его в приватизацию той самой квартиры, где он когда-то скакал на деревянной лошадке и где теперь живут чужие люди… Что делать незадачливому человеку, тем более, что жить с родителями ну нет никакой возможности. Вот он и обращается в суд! Но это еще что, представьте, что происходит, когда в суде всплывает информация о до сих пор еще несовершеннолетнем, который не включен в приватизацию. Таких случаев тоже немало. И опекунский совет, и суд будут на стороне «обездоленного младенца». В срочном порядке сделку признают недействительной! И тогда начнется!

По поводу недееспособных необходимо помнить, что какими бы маразматиками вы ни считали каких-нибудь старичков, их состояние здоровья может поменяться! Состояние таких больных должен регулярно проверять врач. Признание недееспособности определяется с привлечением специальной врачебной комиссии. Кроме того, через определенный период их дееспособность подтверждается или отрицается. Так что диагноз может быть снят. Существуют временно недееспособные.

Каждому недееспособному должен быть назначен опекун! Все это говорит о том, что справка о состоянии здоровья должна быть не просроченной на момент совершения сделки купли-продажи, равно, как и срок действия опекуна. В противном случае есть высокие шансы признание сделки недействительной.

Имеется еще категория иждивенцев. То есть лиц, живущих за счет других людей. Иждивенцами считаются несовершеннолетние дети, инвалиды, недееспособные граждане и… в принципе любой человек, которого признали иждивенцев в силу определенной причины. При этом важно помнить, что иждивенец вправе претендовать на свою часть жилой площади и даже в связи с этим оспаривать официальное завещание.

Соответственно, перед тем, как подписывать договор купли-продажи необходимо проверить все возможные варианты о имеющихся и потенциально заинтересованных в приобретаемом вами жилье родственниках, недееспособных и иждивенцах! В ряде случаев приходится получать расписки от некоторых из них (желательно их нотариально заверять), где черным по белому будет написано, что имущественных претензий в связи с куплей-продажей жилья не имеется!

Существует еще много вариантов обмана, подстроенных ситуаций, коварных ловушек. Мы, разумеется, будем рассматривать их и дальше. Но, хочется надеяться, что все-таки в дальнейшем печальных случаев при сделках с жильем будет меньше, и о мошенничестве можно будет рассказывать реже.



За это сообщение автора Дориан Ятс поблагодарил: Michael
Вернуться к началу
 Профиль  
СообщениеДобавлено: Вт 01 июл 2008, 20:12  Заголовок сообщения:
 
Не в сети
Супер-Модератор
Аватара пользователя

Автор темы
Зарегистрирован: Пт 29 окт 2004, 22:22
Сообщения: 5652
Откуда: посмотри в окно..
Благодарил (а): 891 раз.
Поблагодарили: 3557 раз.
Как правильно определить стоимость квартиры

На стоимость жилья влияет много факторов. Главное — четко расставить приоритеты. Рассказывает риэлтор крупного петербургского агентства недвижимости.

— Прежде всего, на цену квартиры существенно влияет местоположение дома. Престижные районы Петербурга — это Петроградская сторона, Васильевский остров, Центральный и Адмиралтейский. Дешевле в «спальных» районах — Красносельском, Невском (рядом со станциями метро «Улица Дыбенко», «Проспект Большевиков», «Пролетарская») и Фрунзенском (у станции «Обухово») районах. Примерно так же стоит жилье рядом с промзонами: на Суздальском пр. у «Парнаса», на улицах Руставели, Большой Зелениной…

Повышает цену развитая инфраструктура — насколько близко магазины, школы, поликлиники и прочее. Это особенно важно, если вы собрались покупать квартиру в новостройке.

Значительно влияет на цену тип дома. На вторичном рынке самые дешевые квартиры — в «хрущевках», «брежневках», «кораблях». Дороже дома 137-й, 606-й, 121-й серии — кирпичные или кирпично-монолитные многоэтажки с улучшенной планировкой квартир.

Обратите внимание на перекрытия. Здания с деревянными перекрытиями ценятся меньше, чем с металлическими. Исключение — балки из мореного дуба или лиственницы.

Важный момент — расстояние до метро. Дороже — дома минутах в пятнадцати ходьбы или в трех остановках от ближайшей станции. Чем дальше, тем цена ниже.

Этажи предпочтительны со второго по шестой. Сегодня ценится панорамный вид, поэтому в новостройках с десятого этажа цена метра начинает подниматься. Первые этажи, наоборот, дешевле в среднем на 2%.

Влияет на цену жилья и наличие ремонта. Даже недорогой ремонт способен поднять стоимость квартиры примерно на $5 000. Потенциальный покупатель, видя новостройку с черновой отделкой или облупленную запущенную квартиру в старом фонде, полагает, что ремонт слишком дорого ему обойдется и отказывается от такого варианта (особенно это касается старого фонда). С другой стороны, продавец мог посредством ремонта замаскировать изъяны (протечки, грибок на стенах и проч.). Дорогой евроремонт делать перед продажей невыгодно — окупится лишь треть затрат.

Наличие лифта (особенно для пожилых людей), балкона/лоджии тоже немаловажно. Зато практически не влияет на цену отсутствие стационарного телефона — у большинства теперь есть мобильные телефоны — и высота потолков.

Осматривая будущую квартиру, не поленитесь открыть воду в кране. К примеру, в Центральном районе вода ржавая, а в Красносельском содержит много кальция, из-за чего часто ломаются стиральные машины, да и для здоровья не полезно.

И последнее. Перед выбором жилья узнайте, как будет изменяться «интересный» вам район. Например, на Дачном проспекте строят КАД. Следовательно, там будет шум и загазованность. Зато цены на жилье скорее всего снизятся.



За это сообщение автора Дориан Ятс поблагодарил: Michael
Вернуться к началу
 Профиль  
СообщениеДобавлено: Вт 01 июл 2008, 20:21  Заголовок сообщения:
 
Не в сети
Супер-Модератор
Аватара пользователя

Автор темы
Зарегистрирован: Пт 29 окт 2004, 22:22
Сообщения: 5652
Откуда: посмотри в окно..
Благодарил (а): 891 раз.
Поблагодарили: 3557 раз.
Особенности оформления документов в сделках с недвижимостью

Заключая договор купли-продажи или аренды недвижимости, необходимо детально описать в его тексте непосредственный объект: здание, сооружение, земельный участок и прочее. К сожалению, этой рекомендации специалистов следуют далеко не все. И напрасно, подобное легкомыслие может обернуться в лучшем случае дополнительными заботами, в худшем — несостоявшейся сделкой.

Незаключенный договор
Неполное или неверное указание предмета недвижимости в договоре о его купле-продаже или аренде в первую очередь вызывает проблемы, связанные с государственной регистрацией соглашения или, соответственно, прав на недвижимое имущество в органах Федеральной регистрационной службы. Кроме того, небрежно проработав текст документа, вы рискуете заложить под свой бизнес мину замедленного действия. Дело в том, что договор, в котором отсутствуют существенные условия (в соответствии со ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора; условия, названные в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение), например неточно определен его предмет, считают незаключенным. Это значит, что сделка просто не состоялась, и правовые последствия могут оказаться весьма удручающими.

В отличие от сделок с арендой к проработке договоров купли-продажи недвижимости бизнесмены подходят куда более ответственно и гораздо чаще привлекают к работе над документами специалистов. Очевидно, тут важную роль играет цена вопроса. А потому сведения об имуществе указывают в соглашениях купли-продажи более детально, нежели в договорах аренды. Между тем ошибки все равно происходят. Например, из-за того, что на момент подписания соглашения продавец не успел оформить право собственности на недвижимость.

Как и в случае с арендой, огромные трудности возникают у сторон при регистрации перехода прав на недвижимость, которая подверглась несанкционированной перепланировке, переоборудованию. Те же проблемы ждут участников сделки, если к ее объекту — зданию была сделана пристройка или, наоборот, часть строения снесена.

Необходимо помнить, что покупателю на всех этапах оформления потребуется активное содействие продавца. Даже если такая помощь была обещана на словах, надо позаботиться о документальном закреплении его обязательств. Но не все бывшие владельцы готовы к такому длительному сотрудничеству, а большинство и вовсе не горит желанием исполнять свои обещания и отвечать перед контрагентом в случае неудачи. Поэтому в документах следует указать, как будут распределены расходы по легитимизации проблемной недвижимости, от этого зависит ее цена. Не надо спешить с перечислением денег! Если зарегистрировать свои права покупателю не удастся, продавец вряд ли поспешит вернуть его средства.

Желательно привлечь к проработке условий договора и оформлению недвижимости высококвалифицированных консультантов. Несмотря на то что их услуги довольно дороги, затраты нельзя считать напрасными.

Впрочем, даже очень грамотные консультанты, имеющие выходы на нужных чиновников, могут оказаться бессильны. Поэтому, совершая рискованную сделку, заранее стоит предусмотреть возможность неудачи и позаботиться о преодолении трудностей с наименьшими потерями.

В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества сведения о вновь образованных объектах вносят в новые разделы ЕГРП и открывают новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. Это прописано в п. 9 ст. 12 Закона «О государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним».



За это сообщение автора Дориан Ятс поблагодарили: 2 KoreshMichael
Вернуться к началу
 Профиль  
СообщениеДобавлено: Вт 01 июл 2008, 20:25  Заголовок сообщения:
 
Не в сети
Ковбой клавиатуры
Аватара пользователя

Зарегистрирован: Пт 28 дек 2007, 19:09
Сообщения: 210
Откуда: Марс
Благодарил (а): 51 раз.
Поблагодарили: 25 раз.
Хоть и покупал уже не первую квартиру всё равно очень занимательно было почитать! Спасибо.

_________________
Не стой на пути у слонов!


Вернуться к началу
 Профиль  
СообщениеДобавлено: Ср 02 июл 2008, 19:23  Заголовок сообщения:
 
Не в сети
Супер-Модератор
Аватара пользователя

Автор темы
Зарегистрирован: Пт 29 окт 2004, 22:22
Сообщения: 5652
Откуда: посмотри в окно..
Благодарил (а): 891 раз.
Поблагодарили: 3557 раз.
Важно знать: простые уроки рынка жилья

В настоящее время покупка жилья фактически возможна только в двух местах. Это покупка в доме-новостройке и на вторичном рынке жилья, проще говоря, "с рук". Главный плюс новой квартиры - это, бесспорно, ее новизна. Достоинство же "подержанной" квартиры в ее цене. Само собой, речь идет о двух равных по категориям жилья квартирам и располагающихся в примерно равных районах проживания.

Покупка жилья в новострое

Прежде чем купить квартиру в доме-новостройке, надо внимательно изучить документы продавца, подтверждающие его полномочия. И начать следует с документов, предоставляющих право на строительство дома как такового и переход прав после окончания строительства. Это такие документы как:

• Документ о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома между строительной организацией и заказчиком строительства;

• Инвестиционный контракт между муниципалитетом и заказчиком строительства;

• Инвестиционный контракт между заказчиком строительства и соинвесторами.

Правоустанавливающими документами продавца могут быть следующие:

• Договор уступки права инвестирования, долевого участия в строительстве и др., по которому продавец имеет право переуступать свои права третьим лицам. Такой договор должен быть зарегистрирован в том органе муниципалитета, который отвечает за строительство.

• Договор поручения, по которому риэлторская фирма занимается реализацией квартир в доме-новостройке.

Квартира на вторичном рынке

Проверяя "юридическую чистоту" квартиры, которая приобретается на вторичном рынке недвижимости, следует выполнить такие действия:

• внимательно изучить документы на приобретаемую квартиру. При малейшем подозрении или сомнении не бойтесь задавать собственнику вопросы, так как это ваше право - знать всю информацию о приобретаемой квартире;

• получить в организации, которая управляет домом, полную выписку из домовой книги. То есть выписку, в которой указаны все лица, когда-либо проживавшие в данной квартире, с указанием адреса, по которому они выбыли;

• внимательно проверить наличие в квартире лиц, выписанных в места лишения свободы, одиноко проживавших пенсионеров, без вести пропавших лиц, несовершеннолетних детей. В случае наличия одиноко проживавших пенсионеров или несовершеннолетних детей необходимо убедиться в том, что они зарегистрированы по новому месту жительства.

Проверка всех этих данных обезопасит вас от возможных притязаний со стороны "вновь объявившихся" собственников квартиры. Для проверки всех пунктов необходимо непосредственное участие реального собственника квартиры. В случае отказа этого собственника участвовать в проверке "юридической чистоты" квартиры вам стоит задуматься о целесообразности ее приобретения.

И, конечно же, не стоит забывать о возможности поручить проведение проверки "чистоты" квартиры профессионалам - тем же риэлторам, которые знают все "подводные камни" по данному вопросу.

Многих волнует вопрос: стоит ли приобретать квартиру с прописанными в ней людьми. Однозначно - не стоит покупать такую квартиру, если условие выписки таких жильцов не обусловлено договором купли-продажи. В случае неисполнения такого условия, новый собственник может смело обращаться в суд, который наверняка примет сторону истца. А дальше - дело судебных приставов-исполнителей, которые исполнят решение суда о выписке ранее проживавших жильцов.

Если же в квартире прописаны несовершеннолетние жильцы или даже собственники, то стоит заручиться согласием районного органа опеки и попечительства на совершение такой сделки по приобретению квартиры.

Документы

Сбор документов для совершения сделки купли-продажи квартиры весьма утомительное занятие, здесь также может понадобиться помощь риэлторов. Если же вы решились сами собирать всю необходимую документацию, то вот примерный список документов, которые вам необходимо иметь на "финише" такого сбора:

• Договор передачи плюс свидетельство о собственности на жилище ("розовый листок").

• Договор купли-продажи - основной документ, который будет определять, и подтверждать ваше право собственности на вновь приобретенное жилье. Внимательно изучите его положения!

• Справка ЖСК о выплаченном пае плюс свидетельство о собственности на жилище.

Кроме правоустанавливающих, необходимо собрать следующие документы:

1. Выписка из домовой книги (получить в паспортном столе ЖЭКа или участка).

2. Копия финансово-лицевого счета (получить в бухгалтерии ЖЭКа или участка).

3. Форма 11а, экспликация, поэтажный план (получить в БТИ).

4. Согласие супруга на продажу квартиры (комнаты) в том случае, если на момент покупки продаваемой квартиры собственник состоял в браке (если квартира или комната получены по договору дарения, по наследству или в результате приватизации, то согласие супруга не требуется).

Стоит заметить, что механизмов и схем купли-продажи недвижимости существует много и не все они законны и допустимы. Поэтому лучше довериться в этом вопросе риэлторам. А вот гарантий в том, что "серые схемы" не будут проводиться именно ими, вам никто не даст.



За это сообщение автора Дориан Ятс поблагодарили: 3 MichaelpoljrnikКрасный барон
Вернуться к началу
 Профиль  
СообщениеДобавлено: Ср 02 июл 2008, 21:13  Заголовок сообщения:
 
Не в сети
Старожил
Аватара пользователя

Зарегистрирован: Ср 11 авг 2004, 13:55
Сообщения: 2021
Благодарил (а): 111 раз.
Поблагодарили: 143 раз.
Дориан, лови спасибку. Полезная информация!!! Обязательно ознакомлюсь :-)


Вернуться к началу
 Профиль  
СообщениеДобавлено: Чт 03 июл 2008, 00:37  Заголовок сообщения:
 
Не в сети
Ковбой клавиатуры
Аватара пользователя

Зарегистрирован: Ср 03 май 2006, 18:48
Сообщения: 204
Благодарил (а): 3 раз.
Поблагодарили: 6 раз.
форум с хорошими людьми - отличная штука
спасибо


Вернуться к началу
 Профиль  
СообщениеДобавлено: Сб 05 июл 2008, 19:25  Заголовок сообщения:
 
Не в сети
Супер-Модератор
Аватара пользователя

Автор темы
Зарегистрирован: Пт 29 окт 2004, 22:22
Сообщения: 5652
Откуда: посмотри в окно..
Благодарил (а): 891 раз.
Поблагодарили: 3557 раз.
Борьба за собственность. 5 выпусков с 2 по 6

Как не подарить деньги мошенникам, не попасться на удочку рейдеров, защитить свое жилье от чиновничьего произвола и не платить по грабительским кредитам?

Громкие споры из-за копеек и тихая борьба за миллионы, хроника судебных процессов и тайны подковерных интриг. Цель программы — исследовать, а зачастую и расследовать обстоятельства тех острых и наболевших проблем, с которыми люди сталкиваются ежедневно.

Курс имущественной самообороны. Если у Вас есть собственность и Вы готовы за нее бороться, — эта программа для Вас!


[magnet=magnet:?xt=urn:tree:tiger:73TZ5FT52BTKEJBEEM7MKZRWMZKMA574PGEP2VQ&xl=113573413&dn=%D0%91%D0%BE%D1%80%D1%8C%D0%B1%D0%B0+%D0%B7%D0%B0+%D1%81%D0%BE%D0%B1%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C.+2+%D0%B2%D1%8B%D0%BF%D1%83%D1%81%D0%BA.15.11.2007.wmv]Борьба за собственность. 2 выпуск.15.11.2007.wmv (108 Mb)[/magnet]

[magnet=magnet:?xt=urn:tree:tiger:MTRXCMQ7U7YJTJUP2TGSANSBDY4KOKSSQXI3ZPY&xl=115781413&dn=%D0%91%D0%BE%D1%80%D1%8C%D0%B1%D0%B0+%D0%B7%D0%B0+%D1%81%D0%BE%D0%B1%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C.+3+%D0%B2%D1%8B%D0%BF%D1%83%D1%81%D0%BA.22.11.2007.wmv]Борьба за собственность. 3 выпуск.22.11.2007.wmv (110 Mb)[/magnet]

[magnet=magnet:?xt=urn:tree:tiger:MIER72A3VOXPJZMPSSGHZ2XAIJWN47Q6BBWRJYI&xl=119845351&dn=%D0%91%D0%BE%D1%80%D1%8C%D0%B1%D0%B0+%D0%B7%D0%B0+%D1%81%D0%BE%D0%B1%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C.+4+%D0%B2%D1%8B%D0%BF%D1%83%D1%81%D0%BA.29.11.2007.wmv]Борьба за собственность. 4 выпуск.29.11.2007.wmv (114 Mb)[/magnet]

[magnet=magnet:?xt=urn:tree:tiger:VIQR5EGB3GJK3POULDOF4LIB5O4LHMOYU6JUK6Y&xl=114645413&dn=%D0%91%D0%BE%D1%80%D1%8C%D0%B1%D0%B0+%D0%B7%D0%B0+%D1%81%D0%BE%D0%B1%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C.+5+%D0%B2%D1%8B%D0%BF%D1%83%D1%81%D0%BA.+06.12.2007.wmv]Борьба за собственность. 5 выпуск. 06.12.2007.wmv (109 Mb)[/magnet]

[magnet=magnet:?xt=urn:tree:tiger:OYOEDW5BENFD26DKKYK6W2NPL6VTTPDKKLR2GDA&xl=116821437&dn=%D0%91%D0%BE%D1%80%D1%8C%D0%B1%D0%B0+%D0%B7%D0%B0+%D1%81%D0%BE%D0%B1%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C.+6+%D0%B2%D1%8B%D0%BF%D1%83%D1%81%D0%BA.13.12.2007.wmv]Борьба за собственность. 6 выпуск.13.12.2007.wmv (111 Mb)[/magnet]



За это сообщение автора Дориан Ятс поблагодарили: 2 MichaelКрасный барон
Вернуться к началу
 Профиль  
СообщениеДобавлено: Пт 20 фев 2009, 14:06  Заголовок сообщения:
 
Не в сети
Пользователь
RANDOM_AVATAR

Зарегистрирован: Пт 20 фев 2009, 13:48
Сообщения: 16
Откуда: Волжский
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
http://rielt-vlz.ru/pay.shtml Статья на эту тему

_________________
http://www.rentavto34.ru


Вернуться к началу
 Профиль  
СообщениеДобавлено: Чт 18 июн 2009, 12:23  Заголовок сообщения:
 
Не в сети
Супер-Модератор
Аватара пользователя

Автор темы
Зарегистрирован: Пт 29 окт 2004, 22:22
Сообщения: 5652
Откуда: посмотри в окно..
Благодарил (а): 891 раз.
Поблагодарили: 3557 раз.
Виды мошенничеств при покупке квартиры и способы их распознания.


Даже участившиеся телевизионные передачи и репортажи о мошенничествах лжезастройщиков не уменьшают количество людей, попадающихся в их руки. В основном такие мошенники захватывают средства дольщиков, организуя банкротство фирмы, в других случаях - фиктивное правопреемствование организации, а также тратят все собранные средства на личные нужды. В том числе на рынке недвижимости довольно много различных пирамид, которые также путем малой своей ответственности изымают средства граждан без особой гарантии на покупку ими квартир.

Рассмотрим все наиболее часто используемые методы «кидалова» и как от них уберечься.

Первый, и самый распространенный способ – это бегство за границу со всеми денежными средствами клиентов. Схема примитивная до невозможности, но все же очень действенная. Если в девяностых годах эта схема была очень проста и максимально часто использовалась мошенниками, то в настоящий момент, благодаря различным законодательствам, ее применение стало несколько затруднено. Но все же она применяется. В настоящее время в данной схеме уже участвуют и сотрудники правоохранительных органов. Теперь благодаря этим сотрудникам делаются фиктивные документы на продаваемые новостройки, затем нанимаются работники для заключения договоров и изымания денег, а также снимается вполне приличный офис – благодаря почти стопроцентной прибыли, мошенники могут себе это позволить. Большое количество рекламных материалов, как развешенных на улицах, так и публикуемых в средствах массовой печати, убеждают людей, желающих приобрести недвижимость, в благонадежности продавца.

Примерно через две – три недели риэлтерские компании начинают сообщать правоохранительным органам о существовании компании, торгующей «воздухом». Начинается довольно формальная проверка, так как часть обэповцев куплена. А в момент, когда проверка доходит до своего логического финала, обычно через два – три месяца, организаторам аферы купленные ими «оборотни» в погонах сообщают, что пора рвать когти. Порою в таких ситуациях крайними оказываются рядовые сотрудники фирмы, так как вполне могут назначить «лоха» генеральным директором или замом. В таких случаях, как говорится, и «оборотни» остаются довольны – есть кем закрыть «план раскрываемости».

Какие способы по защите от подобных мошенников можно посоветовать. Во-первых, нужно в обязательном порядке проверять компанию по продаже квартир на ее «историю» в работе на рынке квартирных продаж. Особенно сторониться компаний, которые принимают только наличные и осуществляют продажу квадратных метров по нереально заниженной цене.

Вторая схема хищения средств - искусственное лжебанкротство. Здесь уже все несколько сложнее. Во-первых, доказать лжебанкротство сложно, а во-вторых, привлечь к уголовной ответственности конкретного виновника может оказаться невозможным, так как схема назначения ответственным лицом человека постороннего тоже может запутать следственные органы.
Третьей схемой «кидалова» можно считать разнообразные жилищные пирамиды. Распознать такую мошенническую структуру довольно не просто. Так как они обычно рассчитаны на довольно длительный период работы. В таких случаях «старожилам» организации покупаются квартиры либо построенные на свои средства, либо купленные на стороне. Момент, когда руководитель решит изъять деньги из оборота в свое личное пользование может возникнуть в том случае, когда приток новичков в организацию станет значительно меньшим, чем давно ждущих квартиры.

По каким признакам можно определить подобную структуру?

Во-первых, в договоре на оказание услуг отсутствует точный адрес приобретаемой квартиры. В таких случаях предлагают либо накапливать до нужной суммы внесением незначительных платежей ежемесячно или предоставляют небольшую отсрочку для поиска жилья, но с предварительным внесением какой-либо части суммы.

Во-вторых, предлагают чрезвычайно низкий процент на рассрочку. Все крупные кредитные конторы на покупку квартиры дают деньги не меньше девяти процентов в год. Они берут деньги посредством получения дешевых кредитов с запада. А откуда может взять деньги маленькая организация, чтобы обеспечить кредиты под три – пять процентов годовых? Только от уже привлеченных ранее вкладчиков!

Третий признак мошеннической конторы – это прописанное в правилах и договоре ограничение некоторых прав пайщиков. В таких случаях, обычно, предлагается либо внесение первоначального платежа без выдачи кассового чека, либо заявление о приеме в одном экземпляре, который остается у них и потом благополучно «теряется». А также постоянные членские взносы. Договор обычно стараются не заключать, отговариваясь всевозможными способами. Либо оформляя договор с такими условиями, что человек просто никак не может его выполнить в полной мере. А также отказ регистрировать рекламируемым способом квартиру, найденную самим вкладчиком. Обычно в таких случаях предлагают либо услуги своих риэлтеров – «чтобы продавец не кинул», либо говорят, что новичкам сразу не выдают квартиры, а только по какой-нибудь ежемесячной лотерее. К примеру, раз в месяц собираются и среди всех присутствующих разыгрываются десяток квартир.

Четвертый способ мошенничества – многократная продажа одного и того же жилья. В любом жилом доме существуют как очень хорошие квартиры, так и те, окна которых смотрят на стену соседнего дома или по другим причинам. В таких случаях желающих приобрести квартиры с красивым видом за окном будет значительно больше, чем «второсортные». Мошенники обычно предлагают заключить договора на хорошие квартиры сразу нескольким покупателям. А когда приходит время окончательного оформления документов, предлагают решить проблему либо доплатой, чтобы получить желаемое жилье, либо взять худшую по расположению, либо переоформить на еще строящееся здание. Подобное действие уже запрещено законодательном, но все же в некоторых жилтовариществах и кооперативах еще применяется.

К пятым способам мошеннических операций можно отнести капитализацию и хозяйственные споры. Капитализация – это оформление строящегося объекта на третье лицо, которое не занимается строительством. В таких случаях обманутые вкладчики могут судиться бесконечно – у фирмы нет, и никогда не было этих денег.

Хозяйственные договора заключаются с подставными лицами, которые сознательно не выполняют взятые по договору обязательства, вызывая хозяйственные споры. При этом имущество, то есть не достроенное жилье, изымается, стройка приостанавливается, вкладчики оказываются «крайними». На вырученные же деньги вновь начинается строительство уже новых площадок, на другие юридические лица.

Последним способом можно назвать уклонение от обязательств по цепочке – по ней выводятся деньги вкладчиков пред арестом имущества. Это происходит следующим образом: первоначальный взнос предлагается клиентам оплачивать в стороннюю организацию, затем первичный инвестконтракт передается несколько раз разным компаниям, а также делают большое количество взаимозачетных операций. Все это очень сильно запутывает обманутых покупателей, которые совершенно не могут разобраться – у кого им требовать свои деньги.

Конечно, это не все схемы мошенничества, которые применяются с целью оставить людей без квартир и денег за них. Схемы очень сильно трансформируются, особенно после принятия законов по их исключению. Поэтому все их описать не возможно. Но сберечь свои финансы вполне возможно, если придерживаться уже описанных нами правил.


Вернуться к началу
 Профиль  
СообщениеДобавлено: Вс 27 апр 2014, 20:23  Заголовок сообщения: Re: Покупка квартиры
 
Не в сети
Пользователь
Аватара пользователя

Зарегистрирован: Чт 27 мар 2014, 19:57
Сообщения: 23
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 2 раз.
спасибо! очень хорошие материалы, а можете также написать про долевое строительство?


Вернуться к началу
 Профиль  
СообщениеДобавлено: Вт 11 ноя 2014, 15:45  Заголовок сообщения: Re: Покупка квартиры
 
Не в сети
Начинающий
Аватара пользователя

Зарегистрирован: Чт 30 окт 2014, 12:09
Сообщения: 5
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
огромное спасибо,для нас это очень полезная инфа)


Вернуться к началу
 Профиль  
СообщениеДобавлено: Чт 08 окт 2015, 18:43  Заголовок сообщения: Re: Покупка квартиры
 
Не в сети
Начинающий
RANDOM_AVATAR

Зарегистрирован: Чт 25 июн 2015, 13:46
Сообщения: 9
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 0 раз.
я работаю в агентстве недвижимости с 1997 года ни разу с такими видами мошенничества не встречался и про такие не слышал. Автор фантазер и выдумщик, жути нагоняет


Вернуться к началу
 Профиль  
Показать сообщения за:  Поле сортировки  
Начать новую тему Ответить на тему  [ Сообщений: 16 ]  На страницу 1, 2  След.

Часовой пояс: UTC + 3 часа


Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 2


Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете добавлять вложения

Найти:
Перейти:  
Powered by phpBB® Forum Software © phpBB Group
Русская поддержка phpBB
Мобильный вид

Поддержка и хостинг www.powernet.com.ru